Рост цен на новостройки в России замедляется уже пятый месяц подряд. В мае средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 189,5 тыс. руб., увеличившись за месяц всего на 0,3%. Это минимальные темпы прироста за последние месяцы. «РосБалт» выяснил у экспертов, как будет развиваться ситуация на рынке жилья.
Обвала цен на рынке недвижимости нет
Несмотря на продолжающееся снижение темпов роста цен и падающие продажи, говорить об уменьшении стоимости недвижимости не приходится, указывают эксперты.
«В мае темпы продаж новостроек оказались минимальными с января 2025 года. Объем нераспроданного жилья в текущем строительстве третий месяц подряд обновляет рекорды, достигнув 83,1 млн кв. м. Доля ежемесячных продаж от объема строящегося жилья опустилась до 1,24% — самого низкого уровня с января 2025 года. По прогнозам, к концу 2026 года нераспроданными могут остаться 429 тыс. квартир на общую сумму около 5 трлн рублей. Количество реализованных новостроек уже сейчас ниже нормы в Краснодарском, Приморском и Красноярском краях, Башкирии, Тюменской, Воронежской и Челябинской областях. Охлаждение покупательского спроса стало главной причиной ценовой стагнации. При этом снижение темпов продаж совпало с ростом числа новых запусков», — отметила в комментарии «РосБалту» председатель Совета директоров Корпорации недвижимости «АСТОРИУС» Екатерина Авдеева.
Однако «ценопада» эксперты рынка и представители отрасли не ожидают.
Эксперты сходятся во мнении: в ближайшие месяцы цены будут расти медленно или стагнировать, но преимущественно за счет индивидуальных скидок.
«Замедление темпов роста цен на первичном рынке не означает, что мы стоим на пороге снижения стоимости жилья. Скорее, рынок входит в фазу стабилизации после периода стремительного роста предыдущих лет. Да, мы видим отдельные акции и специальные предложения, но важно понимать их природу. Скидка сегодня чаще нужна не покупателю, а самому застройщику — например, чтобы ускорить реализацию определенного объема предложения или разгрузить остатки в конкретном проекте. Это скорее точечный инструмент управления продажами, чем признак общего снижения цен на рынке. В целом я бы охарактеризовал рынок жилья как стабильный, но требовательный. Он стал менее эмоциональным и более зрелым. И в таких условиях выигрывают не самые дешевые проекты, а наиболее качественные и продуманные предложения», — высказал мнение коммерческий директор ГК «Вертикаль» Роман Корнышев.
Особенно сложно ожидать снижения стоимости недвижимости в крупных городах, которые традиционно являются точками притяжения для приезжих из других регионов.
«На мой взгляд, говорить о системном снижении цен на жилье в крупнейших городах России преждевременно. Долгосрочно базовый сценарий остается скорее умеренно растущим, чем нисходящим. Миллионники продолжают концентрировать спрос. Это точки притяжения для капитала, рабочих мест, образования и качества городской среды. В эти города едут как обеспеченные покупатели, так и люди, которые рассматривают переезд как способ расширить карьерные и жизненные возможности», — отмечает практикующий инвестор в недвижимость с 20-летним опытом Антон Кремнев.
На вторичном рынке динамика иная: темпы роста здесь, напротив, ускорились.
«На вторичном рынке ситуация развивается иначе, нежели в сегменте новостроек. Я посмотрел данные по майским ипотечным сделкам и увидел, что средняя цена квадрата в нише готового жилья выросла на 1% и достигла 125,8 тысяч рублей. Спрос на вторичку заметно оживился: объем выдачи ипотеки Сбербанком на покупку готового жилья увеличился почти в 2,6 раза в годовом выражении. Рост интереса к вторичному рынку легко объясним: часть покупателей уходит из новостроек в сегмент, где можно быстрее оформить сделку, заехать без ожидания ввода дома в эксплуатацию и получить более гибкие условия, включая торг», — отмечает основатель производственно-строительной компании NordBox Никита Прохоренко.
Петербург: особенности рынка жилья
Рынок недвижимости Петербурга показывает противоречивую динамику. За год с июня 2025 по июнь 2026 средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 22,1% — это второе место среди городов-миллионников после Москвы (+26,5%). Но в месячном выражении цены снизились на 0,3%, а по данным «Домклик» — даже на 2,4%.
«По данным агрегаторов, в мае цены предложения на новостройки формально продолжили рост. Однако данные по реальным сделкам фиксируют охлаждение: средняя цена первичного жилья в сделках составляет около 270,5 тысяч рублей за квадрат и в мае демонстрировала снижение», — отмечает Никита Прохоренко.
По словам Екатерины Авдеевой, разрыв между ценой в объявлениях и реальной сделкой достигает 22,9% — это один из самых высоких показателей в стране.
«Количество сделок по сравнению с периодом льготного бума снизилось, покупатели стали осторожнее, а срок принятия решения увеличился. Но серьезного падения цен рынок пока не показывает. Скорее речь идет о периоде паузы, когда продавцы уже не могут быстро повышать стоимость квартир, а покупатели еще не готовы массово возвращаться на рынок», — поясняет генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.
Вместе с тем петербургская «вторичка» оказалась крепче, чем в среднем по России. Квадратный метр такого жилья стоит в среднем 226 тысяч, и проседает цена слабо.
«Причина чисто петербургская — у нас много альтернативных сделок и покупателей без ипотеки, а им ставка, по большому счету, безразлична. Добавьте сюда, что свободной земли под нормальную застройку в обжитых районах почти не осталось: ликвидное готовое жилье в хорошей локации задешево никто не отдает, и не отдаст», — указывает основатель агентства инвестиционной недвижимости Glendels Мария Нарбекова.
Что мешает снижать цены
Несмотря на замедление роста цен на недвижимость и снижение спроса, а также переход рынка в фазу скрытого дисконта (девелоперы по-прежнему не дают большие скидки напрямую), есть несколько факторов, которые удерживают цены на высоком уровне.
«Ждать резкого падения стоимости квадратного метра на 20–30%, на мой взгляд, не стоит. Есть три основных фактора, не позволяющие девелоперам снизить цены. Во-первых, проектное финансирование и эскроу-счета. Финансовые модели каждого проекта согласованы с банком заранее. Если девелопер начнет резко снижать цены, он просто заблокирует финансирование, поскольку упадет доходность проекта. Второй важный момент — увеличение себестоимости строительства. Растут цены на строительные материалы, логистику и, что самое главное, на рабочую силу (из-за дефицита кадров). Дополнительное давление оказывает рост НДС. Строить дешевле физически не получается», — полагает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.
ИЖС как альтернатива
В период действия массовой льготной ипотеки до 80% сделок в новостройках замыкались на кредитные деньги. Корректировки условий входа в программы в определенной степени снизили интерес к массовому сегменту — жилью классов «эконом» и «комфорт».
«Но рынок не терпит пустоты, и мы уже видим, куда смещается внимание покупателя. Речь об индивидуальном жилищном строительстве. В ИЖС стоимость метра ниже, плюс там еще можно эффективно использовать оставшиеся ипотечные ниши, например, семейную ипотеку. За те же деньги семья получает дом с участком», — отмечает генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев.
Перспективы рынка жилья в 2026–2027 гг.
Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что по итогам 2026 года новостройки подорожают в пределах инфляции. Однако при снижении ключевой ставки до 12–14% рост может усилиться.
«Увы, рост цен на недвижимость — тренд, который нельзя переломить, и основной причиной является удорожание самой „строительной среды“. Земля в России стремительно дорожает, длительные согласования также повышают себестоимость строительства. Сама стройка тоже дорожает из-за постоянного повышения цен на материалы и увеличения зарплат строителей», — отмечает коммерческий директор девелопера UDS Михаил Шмыков.
На ситуацию с ценами будет влиять и количество предложения, в том числе — связанное с уменьшением числа выводимых на рынок проектов.
«В мае девелоперы вывели на рынок около 2,3 млн кв. м жилья, что на 14% меньше, чем год назад. Это означает, что через два-три года предложение может оказаться более ограниченным, чем сейчас. На мой взгляд, в ближайшие 12 месяцев наиболее вероятен сценарий ценовой стабилизации. В массовом сегменте возможны локальные корректировки на 3–5%, особенно в проектах с высокой конкуренцией или большим объемом непроданных квартир. Но ожидать падения на 15–20%, о котором иногда говорят покупатели, оснований пока нет», — полагает Филипп Шраге.
Оживление покупательского спроса эксперты напрямую связывают с повышением доступности рыночной ипотеки.
«Если говорить о горизонте 2026 года, то рынок, скорее всего, войдет в фазу стагнации. Ждать роста цен или оживления спроса без внешнего триггера не стоит. И этот триггер очевиден — разворот денежно-кредитной политики. Как только ЦБ начнет планомерно снижать ключевую ставку (а прогнозный коридор до 10% в ближайшие пару лет выглядит реалистичным), рынок начнет подавать признаки жизни», — прогнозирует Антон Баксараев.
Впрочем, реального оживления ипотечных выдач и самого рынка жилья стоит ожидать не раньше 2027 года, считает эксперт.
«Мы уже проходили это. В 2014 году ипотека под 12–14% казалась шоком, а потом стала нормой. Постепенно произойдет привыкание к новым реалиям. Людям нужно решать жилищные вопросы. Да, они будут выходить на сделки по повышенным ставкам, но уже с четким пониманием, что через год-два они рефинансируются. Реальное оживление ипотеки и самого рынка жилья мы увидим не раньше 2027 года», — указывает Антон Баксараев.
Также очевидно, что свое влияние на рынок жилья окажет очередное изменение условий программы семейной ипотеки, намеченное на 1 июля 2026 года.
Елена Дудина
Источник: rosbalt.ru